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株式会社シェアテック
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  • HOME > 外壁塗装はアパート・マンションの入居率アップに繋がります

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    アパート・マンション、ビルなど賃貸物件のオーナー様へ
    最近、入居率の低下に悩んでいませんか?

    「昔は春や秋というと、引っ越していく人も多かったけど、引っ越してくる人も多かった。多少、敷金を大目に取ってもすぐ空き室が埋まっていたのに… 最近は空き室になったら半年以上、埋まらないことも当たり前。さて、どうしたものか、家賃を値下げすることで対策するしかないのか」

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    人口が減少により、賃貸物件数に対しての借り手も減少
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     日本では数十年前から少子化によって人口が減少に向かうと言われていました。
     そして、それが現実となったのが2008年のことです。それに伴い、アパート・マンションなどの賃貸住宅の空室率も徐々に上昇し続けています。
     人間が生活していく中で必要とされる「衣食住」、いずれも人口が減れば、必要とされる量は減っていきます。
    古く見える建物よりも新しく見える建物が魅力的
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     戦後から90年代まで続いた経済成長、一部屋に一つが当たり前の空調装置、次々と発売される便利で高機能な住宅設備、高気密・高断熱が基本の現在の住宅、昭和~平成と時代が進むにつれ、住環境は劇的に良くなりました。

     日本の住宅の寿命は30年未満という統計があります。基本的に日本には古い家というのは存在しないのです。
     恵まれた住環境に慣れてしまった今、恵まれていない・またはそのように見える古そうな物件に住みたくないのは当然のことです。
    もはや広さでは決まらないお家賃

     『ウチは多少、古いけど間取りが広いから』と言ってお家賃を多少高めに設定しているオーナー様もいるでしょう。確かに広い間取りは魅力的ですが、果たしてそれが多めに家賃を払う理由になるかというと、立地にもよりますがかなり疑問です。

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     まず、一世帯あたりの人数が減っています。子育て世代であっても、昔に較べればお部屋の数も少なくて済みますし、家族揃って食卓を囲む時もそれほど大きな部屋は必要なくなってきています。
     テレビも薄くなりましたし、オーディオも小型になりました。読書はスマホかタブレットという方は場所を取る本棚も必要ありません。地価がそのまま広さと家賃に直結する都市部ならまだしも、郊外では「無駄に高くて無駄に広い」という評価しか得られません。
    借り手のニーズにマッチしていない

     前述の「もはや広さでは決まらないお家賃」と共通する部分も多いのですが、恵まれた住環境に慣れてしまった借り手はいろいろなことを求めます。

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     地方性が高いことかもしれませんが、アパートというとプロパンガスというところが多いと思います。一般的に知られているようにプロパンガスの方が都市ガスよりも割高です。

     高気密・高断熱ではない古い建物でなおかつ広いお部屋で空調にもガスを使うとなると、ビックリするくらいの光熱費になります。
     住むのに困らない適度の広さで、高気密・高断熱の方がお家賃は多少高めでも、借り手に得になることもあるのです。
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     同じ頃に建てられたはずなのに道路の向かい側の戸建ては都市ガス、こちらのアパートはプロパンガスということがよくあります。
     アパートに住んでいる方の大半は「都市ガスにしてくれないなんて不親切な大家だなあ」と思うでしょう。大家に聞いてみると、「プロパンガスの方が地震などの災害に強いからですよ。お住まいの方が困らないようにです。」などと言います。 これ、半分は本当で、半分は嘘です。ほとんどの場合、現在のプロパンガスはガス漏れなどの異常を防ぐため、電気で制御されています。
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     大きな揺れを検知すると自動的に火災やガス漏れを防ぐため、自動で詮が閉じられます。 昔はこのような仕組みがほとんど普及していなかったため、地震直後でもプロパンガスを使えました。

     ところが現在では電気が復旧しないと詮も閉じたままなので使えません。
     アパートにプロパンガスが多い理由はその地方のプロパンガス配給会社の営業戦略です。アパートなどを建築していると、プロパンガス会社がある日、営業にやってきます。
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     「ガス会社はお決まりですか。当社と契約してくれるのなら、今なら給湯器とエアコンをサービスでお安く設置できますよ」とオーナー様に言うのです。
     そして「保証期限が切れて壊れてしまっても、お安く交換できますよ」と付け加えるのです。

    アパートを建てて、これからローンを支払っていかなきゃいけないオーナー様はその具体的な額を聞き、頭の中で計算をします。「このアパートだと○室で給湯器とエアコンは○台必要だから、このガス会社と契約すれば○○○万円も節約できる!!」、これでほぼ契約決定です。

     そのお安さはどのくらいかというと、ある集合住宅のオーナーから「風呂の給湯器は相場よりも少し安いくらいだったけど、エアコンはタダだった」とお聞きしたことがあります。

     ガス会社にしてみれば、1回契約してしまえばこの先、数十年は自社のプロパンガスを独占的に売り続けることができるのですから、設備機器のサービスなんて安いものなのです。
     どこまで本当か分かりませんが、こういった理由からプロパンガスになることが多いようです。

    空き室と入居率の問題、その解決方法は
    安易な家賃の値下げは絶対にNG!

     「安くすれば、入居者は多くなるだろう。幸いにもローンはほとんど払いきったし、空き室があるよりは収入も増えるし…」 間違ってはいませんが、良策とは言えません。

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     オーナー様が家賃を下げる理由は何でしょうか。「古くなってきたから見合った額にした」などの理由はあるでしょうが、最大の目的は「周辺の賃貸物件よりも安いお家賃を設定し、入居を促す」ことですよね。これが良策と言えない最大の理由は周辺の賃貸物件もすぐ真似できるということです。

     価格差がなくなると、借り手は自分のニーズにあったものを選びますから、これまた空き室は埋まりません。
     結果、また値下げということになり、周辺の賃貸物件も追随して値下げということになりますから、値下げ競争デフレスパイラルに陥ります。悪循環以外の何者でもありません。
    最適な解決方法は外壁塗装などによる外装リフォームです

     多くの場合、室内などは退去者が出る度にクリーニングをして、壁紙や床を張り替えたり、一部の設備を交換するなどしてリフォームを行っているでしょう。無駄な空間などを改造して、収納をつくるなどのニーズに応えた改装を行っているオーナー様もいるのではないでしょうか。お部屋の広さなどはともかく、室内についての見た目は問題ないでしょう。

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     最大の問題は外観です。「人間は見た目で9割が決まる」なんて言われています。これについては賛否両論ありますが、あながち間違いとも言えないようです。人間は物事を判断するのにその多くを視覚情報に頼っています。

     そのため、見た目はかなりウェイトを占めるのです。これは住居などの建物であっても同じです。 クラッシックな洋風が好み、和モダンが好き、好みはいろいろと分かれますが、いずれにしても共通なのは綺麗に清掃され、清潔に見える方が圧倒的に好まれるということです。
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     賃貸物件のオーナー様であれば、どなたもその利回りを気にしているのではないでしょうか。

     建物がまだ新しいうちは表面利回り(グロス)に近い収益があったものの、古くなってくると空き室率も増加し、実質利回り(ネット)は落ち込んでいきます。

     入居者にとってごく当たり前の希望、「きれいで快適な建物で毎日を過ごしたい」と経年毎にかけはなれていくからです。
     経年によって古ぼけてきた建物は外壁塗装でリフレッシュできますし、イメージチェンジすることも可能です。空き室率を低下させ、入居率をアップし、収益力と利回りを回復させる解決策が外装リフォームなのです。

     建物の原状回復を目的とした外壁塗装、屋根塗装などは修繕費にあたり、必要経費として計上できますので、税金面でもお得です。
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     利回りの計算式は以下の通りです。

    新築直後の利回り=年間収入総額(満室時の総賃貸料× 入居率高)÷ 物件価額
    十数年後の利回り=年間収入総額(満室時の総賃貸料× 入居率低)÷ 物件価額
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    1.外観が清潔な建物はお住まいの方にもご近隣の方にも
    安心感と好感を与えます
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     立地や環境、交通や近隣の利便性、これらによって賃貸物件の価値は決まるわけですが、同じ条件で同じお家賃ならより綺麗なところに住みたいですよね。
     階段やベランダ・バルコニーの金属に錆が酷くて、「服が触れたら錆汚れが付きそう」、「触れて手などを怪我したら変な病気になりそう」なんてのは論外です。

     外壁のチョーキングが酷くて「服が触れたら落ちにくそうな粉汚れが付きそう」なんてのも快適な生活からは程遠いですよね。外壁塗装などの塗り替えでこういった問題は解決してしまいましょう。
    2.資産価値の維持はお家賃の維持にも繋がります

     定期的に外壁塗装がなされており、錆やチョーキングも発生しておらず、どこを取っても建物として健全なアパートやマンションなどの貸し店舗などの賃貸物件。建てられたままでただただ年月だけが経過してしまった賃貸物件。どちらが魅力的でしょうか。

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     建物として健全であり、快適に生活できたり、過ごせる空間の方が資産価値が高いのは当たり前です。
     お家賃も高めに設定しても空き室率が上昇することもないでしょう。定期的にメンテナンスしていれば、お家賃も維持できます。売却するとなった時もかなり有利です。
     減価償却間近でも、しっかりとお手入れがされている建物とされていない建物、購入後にお金をかけて直さない建物は買い叩かれるのが目に見えています。
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    3.外壁塗装や屋根塗装で建物に新たな機能と価値も付与できます
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     近年は塗料の進化が凄まじく、塗り替えるだけで夏場の室温を低下させる遮熱塗料、夏は涼しく・冬は暖かくといった断熱塗料が一般的となりました。
     こういった塗料で塗り替えれば入居者様は大変、喜びになられるでしょう。入居者様は光熱費を削減できますからメリットが大きいのです。
     環境に考慮しているということで、イメージアップにも繋がります。
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    4.外観が清潔な建物は犯罪の抑止や地域の安全性にも大きく寄与します
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     例えば、たまたま枯葉を手にしていたとします。これを塵一つない街中でポイ捨てするのはなかなかできないのではないでしょうか。
     さまざまなところに落ち葉がある森や山の中だったら、躊躇せずに捨てられる方がほとんどだと思います。

     このように清掃が行き届いているアパートやマンション、ビルはその周辺も清潔に保たれていることが多いのです。ゴミ集積所でもルールが守られることが多く、トラブルも少なくなります。

     また、こういった地域では犯罪も減少しますので女性の一人暮らしや小さなお子様がいるご家庭も安心して生活できます。

    5.入居者層や街のカラーに合わせた塗り替え、お任せください
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     オーナー様が所有している賃貸物件でメインとなる入居者層はどんな方でしょうか。学生や若者なる入居者層はどんな方でしょうか。学生や若者けは良さそうです。
     男性が中心なら固めの色使い、女性が中心ならソフトな色合いで、子育て世代ならファミリー向けに、社会人中心なら落ち着いた感じというように入居者や街の雰囲気に合わせた色選びも重要です。
     塗り替え後を先取り体験できるカラーシミュレーションもご用意しますので、ご活用ください。
    アパート・マンション、ビルの塗り替えや
    外装リフォームをご検討しているオーナー様へ大切なお知らせ
    工事中も普段と同じように生活できます
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     外壁塗装や屋根塗装は外周りの工事ですので、屋内での作業はほぼありません。お住まいになられている方やお借りになられている方は室内で普段と同じようにお過ごしいただけます。

     ただし、お部屋への出入りの時に通る通路の歩行制限や洗濯物が外に干せないなどの制限はございます。歩行や通行、駐車場への誘導は弊社でしっかりと手配いたしますので、ご安心ください。
    お住まいの方やお借りになられている方への挨拶もしっかりと行います

     平成26年1月21日、東京都内の一般集合住宅で一酸化炭素中毒により3名が病院に搬送されるという事故が発生しました。

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     この事故について続報が報道されていないので、詳しい原因は分かりませんが、「ちょうど外壁塗装が行われており、養生されていたこと」、「ベランダにはRF式給湯器(屋外設置型給湯器)が設置されており、夕刻であったこと」などからこの給湯器の不完全燃焼し、一酸化炭素が発生したのではないかと言われています。
     このようなことがないよう、しっかりとご挨拶に伺い、書面もお渡しいたします。

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