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    更新日 : 2023年11月10日

    更新日 : 2023年11月10日

    外壁塗装がアパート・マンションの入居率アップに効果的な理由とは?

    アパート・マンションのオーナー様へ、外壁塗装で資産価値・入居率・家賃収入アップできます!

    賃貸物件(アパート・マンション・ビル)のオーナー様の悩みの種である入居率の低下

     春・秋は引っ越しのシーズンです。ご入居者様の中には、引っ越して行かれる方もいらっしゃるでしょう。
     しかし、ここで問題となるのは「新しく引っ越して来られる方」がいない事です。
     「一昔前であれば、敷金を少し高めにしても空き室は埋まっていたが、半年以上も空室になっている部屋がある…」こうした入居率の低下にお悩みの賃貸物件オーナー様も多いのではないでしょうか?

    【動画で確認「外壁塗装で空室対策」】
    長い文章のページとなっていますので、内容を動画でもまとめています。

    動画で見たいという方は是非ご覧ください!

    空き部屋が埋まらない原因は、賃貸物件が古くなってきた・家賃が相場よりも高く感じる・お部屋が借り手のニーズにマッチしていない・日本の人口が減少しているなど多くの場合、原因は複合的です!

    賃貸物件に対する借り手減少の減少は人口の減少が原因です

    日本の人口推移を表したグラフ

     日本では、以前より少子化が原因によって人口が減少していくと予測されていましたが、2008年を境にいよいよそれが現実となり、大きな社会問題となっています。
     当然ですが、人口が減少すれば人が必要とする「衣食住」の需要も減っていきます。
     その為、マンションや、アパートなどの賃貸住宅の空室率も増加傾向にあるのが現状です。

    新しく見える建物は古く見える建物よりも魅力があります!

    住宅の平均寿命は30年。古そうに見える建物は、それだけで魅力が落ちてしまいます

     経済成長は戦後~90年代まで続き、私達の生活を大きく変えました。
     空調装置は1部屋に付き1台の設置、お住まい・お部屋は高気密・高断熱が当たり前、高機能な住宅設備など、昭和から平成へと時代が移り変わる中で、住環境が非常に向上されたと言えます。

     日本の住宅の寿命は30年に満たないという統計データが存在します。そのことから、一般的に日本に「古い家」は存在しないと言えます。
     古い、または古そうに見える物件は、住環境に恵まれている現代の日本では特に見劣りしてしまいます。

    現代では広さとお家賃が比例しない傾向にある

     お家賃の設定には様々な要素があると思いますが、オーナー様の中には間取りが広い事からお部屋のお家賃を高めに設定されている方もいらっしゃると思います。
     しかし、現代において本当に間取りの広さが魅力に繋がるでしょうか?

    世帯あたりの人数が減っている昨今、広さは価格に結びつきにくいのが現状です

     まず、前提として一世代あたりの人数が減っている事実があります。
     家族が食卓を囲む際も大きなお部屋である必要がありませんし、例え子育て世代であっても少ないお部屋の数で事足りてしまいます。

     また、電化製品で言えばテレビはより薄く、オーディオはより小型していますし、本で言えばスマホ・タブレットを使用して電子書籍が読めます。
     あらゆるものが軽量化・薄型化している現代では物も場所を取らなくなっています。

     都市部であれば、地価が広さ・家賃に大きな影響を与える事に理解を得られると思いますが、郊外では逆に必要の無いスペースがある上に家賃が高いと評価されてしまうでしょう。

    借り手のニーズとズレが生じている

     前述致しました通り、現在の借り手の多くはお部屋の広さを求めていない傾向にありますが、その一方で住環境が恵まれている事が当たり前となっている借り手はお部屋に様々な事を求めます。

    都市ガス・宅配ボックス・ペットなど、時代と共にニーズは変化します。借り手のニーズを把握することが重要です

     地方特有の特徴として多いのが、アパートで使用されているガスがプロパンガスというケースです。
     皆さんご存知だと思われますが、都市ガスと比較してプロパンガスの方が割高と言えます。

     古い建物では高気密・高断熱では無いお部屋もあり、その上広いお部屋でガスを使用した空調を使いますと驚くほど光熱費が高額になります。
     狭すぎるのは問題ですが、生活に困らない広さで高気密・高断熱のお部屋の方が、お家賃が比較的高くても借り手のメリットに繋がる場合もあります。

    アパート設備の豆知識、アパートにはプロパンガスがなぜ多い?
    ガスメーター

     同年代にアパートが建てられたのにも関わらず、道路を挟んで片方は都市ガス、片方はプロパンガスを使用しているケースはよく見られます。
     プロパンガスを使用しているアパートに入居されている方は、当然「都市ガスにして欲しい!」とお考えだと思います。
     しかし、一方で大家の方にお話を伺ってみますと「地震などの災害時に強いプロパンガスは、いざという時に入居者が困らないメリットがあります!」と仰ります。

     しかし、こうした大家の方の言い分は半分本当、半分嘘です。
     確かに、昔であれば地震発生の直後であってもプロパンガスは使用できました。

    LPガスと都市ガスの異常発生時の図

     しかし、一般的に現代のプロパンガスは、ガス漏れなどの異常を防止する為に電気で制御が行われていますので、大きな地震が発生しますと、その揺れを検知して火災・ガス漏れを防止する栓に自動で線が閉じられるのです。
     その為、電気が復旧しなければプロパンガスも復旧しません。

     それでは、アパートにプロパンガスが多い理由はどこにあるのでしょうか?
     答えは、その地方で経営しているプロパンガス配給会社の営業戦略にあります。

    アパートにプロパンガスが多い理由は、エアコンや給湯器を安く設置でき、初期費用を抑えられることが一因かもしれません

     新しいアパートの建築現場には、その地方のプロパンガス会社の営業が来る場合があります。
     そして、「今、ガスの契約をしてもらえれば、給湯器・エアコンを安く設置出来ます」とオーナー様へ営業をします。また、場合によっては「保証期限切れで壊れても、お安く交換致します」などと付け加える事もあるでしょう。

     これからアパート経営をしてアパートの建設費用をローンで返済する必要があるオーナー様には、非常に魅力的な提案だと思われますので、プロパンガスを契約されているアパートが多いのも納得です。

     ある集合住宅のオーナーからお聞きした話によりますと給湯器は相場よりも少し安く、エアコンは無料で設置してもらったそうです。

     こうした設備のコストは、当然ガス会社の負担になります。しかし、一度契約してしまえばこれから先、何年も自社のプロパンガスを売り続ける事が出来る事を考えますと、低いコストと言えるでしょう。
     もちろん、別の理由がある場合もありますが、こうした背景がある事も事実です。

    点検・お見積りは街の外壁塗装やさんへ

    空き室・入居率問題|解決方法とは?

    空室率改善を目的とした家賃の値下げは絶対にやめましょう!

     「ローンもほぼ払い終わっているし、入居者を増やす為に家賃を安くしよう。空き室があるよりは収入も見込めるし…」
     こうした考えは、間違ってはいませんが良い選択とも言えません。

    デフレスパイラルのイメージ図

    オーナー様が賃料を引き下げる背景には「古くなってきたから適切な金額に調整する」という理由もあるとは思いますが、最も重要な目的は、周辺の賃貸物件よりも家賃を安くすることで、入居者を増やすことです。しかし、それが良い選択ではない理由は、周辺の賃貸物件もすぐに同じ事が出来るからです。

     周辺の賃貸物件との価格差が無くなりますと、借り手は自分のニーズにマッチした物件を選定する為、価格を下げる前と状況が変わらず空き室が埋まる事は無いでしょう。
     続けてさらに値下げをしたとしても周辺の賃貸物件も追従して値下げを行うだけです。これを競争デフレスパイラルと呼びますが、まさに悪循環です。

    外壁塗装などの外壁リフォームが最適な解決方法

     一般的に退去者が出た場合には壁紙・床の張替えや、一部設備の交換、クリーニングを行っていると思います。また、現在のニーズに応える為に、収納スペースを作るなどお部屋の改造を行っているオーナー様もいらっしゃると思います。
     お部屋の広さ、室内の見た目については特に問題にする必要はないと思います。

    アパートの外観塗装の施工前、施工後

     注目すべきは、外観です。人間は視覚情報によって物事の判断・良し悪しの多くを判断しています。

     そのことから、建物の良し悪しのも外観によって判断されるでしょう。
     洋風・和モダンなど、外観の好みは人それぞれだと思われます。しかし、どんな人でも綺麗・清潔な外観の方が非常に好ましいと感じる事は間違いありません。

    外壁塗装による外壁リフォームで実現 空き室率低下、入居率アップ、利回りもアップ
    空き室率低下は外装リフォームで解決できます

     「利回り」は賃貸物件のオーナー様であれば、非常に気になるポイントではないでしょうか?
     建物を建ててまだ新しいうちは、表面利回り(グロス)に近い程の収益が見込めていたものの建物が古くなってくるに比例して空き室率も増え、実質利回り(ネット)も落ち込んでしまった…などは良くお聞きするケースです。
     当然ですが入居者は建物に清潔・快適さを求めます。しかし、こちらも当然ですが、経年により建物はその理想から徐々に離れていきます。

     経年劣化の進行で古さを感じられるようになった建物は外壁塗装でリフレッシュも可能ですし、カラーを変える事でイメージチェンジも出来ます。外壁塗装リフォームは、空き室率の低下・入居率のアップ・収益力と利回りの回復に繋がります。

     また、建物の原状回復の為の外壁塗装・屋根塗装は修繕費であり、必要経費として計上可能であることから、税金面でもメリットがあります。

    ほとんどの場合新築直後の入居率>十年後の入居率、つまり利回りと収益力は新築直後>十数年後

     利回りの計算式は以下の通りです。



     新築直後の利回り=年間収入総額(満室時の総賃貸料× 入居率高)÷ 物件価額

     十数年後の利回り=年間収入総額(満室時の総賃貸料× 入居率低)÷ 物件価額

    建物の価値を落とさないために!外壁塗装などの外壁リフォームで利回りと収益力を維持できます
    外壁塗装や外壁リフォームで入居者様にもオーナー様にもメリットを

    1.清潔な外観の建物はご入居者・ご近隣へ好感と安心感をもたらします

    ベランダ。バルコニーの金属の錆と外壁のチョーキング

     賃貸物件の価値は、立地や環境、交通や利便性により決まりますが、これらの条件が同様・同額のお家賃であれば清潔・綺麗な方が好まれるのは当然ですよね。
     階段・ベランダ・バルコニーの金属部に錆が広がっているなどはあってはなりません。
     また、外壁にチョーキング現象が発生していて少し触れただけで粉が付いてしまう様な状態も好ましくありません。外壁塗装で改善しましょう!。

    2.資産価値を維持はお家賃の維持に繋がります

     外壁塗装が定期的に行われ、錆・チョーキングがどこにも発生していない清潔・綺麗な賃貸物件と、建てられた後に外壁リフォームなどが一切行われず全体的に経年劣化が進行している賃貸物件。どちらに魅力があるかは明白だと思われます。

    メンテナンスで健全なマンションを維持することで、資産価値を高め家賃維持にも繋がります

     十分な快適性を持ち、建物として健全である方が資産価値が高いのは当然と言えます。
     お家賃を比較的高めに設定しても空室率が上昇することも無いと思われますし、定期的なメンテナンスを行っていればお家賃の維持にも繋がり、売却時にも有利に働きます。
     減価償却間近の場合であってもメンテナンスがしっかりと施されていない建物は、安く買い叩かれてしまうでしょう。

    税制面でもメリットがあります!外壁塗装などの建物の原状回復の出費は必要経費として計上可能!
    修繕費は必要経費です

    建物の原状回復を目的とした屋根塗装・外壁塗装などは修繕費にあたり、必要経費として計上可能です。
     ベランダ・バルコニー・陸屋根の防水工事、シーリングの打ち換え工事なども対象です。

    また、これまで使用していた一般的な塗料に代わり遮熱効果・断熱効果のある塗料や、耐用年数が長い塗料で塗り替えを行った場合には、資産価値が増加したと判断される場合もありますが、そうした場合には一般的な塗料が使用された場合の額が修繕費として認められ、差額分は資本的支出として減価償却の対象となります。

     さらに、中小企業社などが基本的に資本的支出(減価償却資産)に当たる設備を設置しても、1個30万円未満で総額300万円までであれば必要経費として認められます。(平成29年度末まで)
     詳しくは、下記ページをご覧ください。
    不動産オーナー様必見!外壁塗装・屋根塗装が“修繕費”に計上できるってご存じですか…

    3.外壁塗装・屋根塗装により建物へ新たな機能・価値を持たせられます

    機能性塗料を使い、新たな価値を付与できます。

     最近では塗料の技術も大きく向上されており、暑い夏の室温を下げる効果に期待できる遮熱塗料、夏を涼しく・冬を暖かく過ごす事ができる断熱塗料が採用される事が多くなりました。
     こうした機能を持った塗料による塗替えは入居者様の生活を快適にする為、大変喜ばれるでしょう。また、光熱費の削減にも繋がりますので、入居者様のメリットとなる上に環境に優しいとアピールすることも出来ます。

    環境問題に取り組むリフォームは自治体より補助金が出る可能性もあります

     現在、都市部などで問題になっているのがヒートアイランド現象です。
     都市部によっては、ヒートアイランド現象を抑止する効果を持つリフォームが補助金の対象となる可能性があります。
     リフォームを行う前に各自治体へ確認されることをおすすめいたします。

    ヒートアイランド現象:
     日中、コンクリート・アスファルトなどに蓄えられた熱が夜間に排出される現象で、その地域の熱帯夜の原因の一つとも言われています。

    4.清潔な外見の建物は地域の犯罪抑止・安全性にも大きな影響をもたらします

    清掃が行き届いたアパートは、住人の美意識を感化し清潔さが保たれ、犯罪の抑止にも繋がります

     例えば、ゴミ・塵が全く落ちていない街中でのポイ捨ては、例え枯葉などであっても躊躇してしまうのではないでしょうか。
     一方、森・山中であれば枯葉などどこにでも落ちていることから、何も気にならずに捨てられるでしょう。

     それと同様にアパート・マンション・ビルなどが清潔・綺麗に保たれている場合には、その周辺も清潔であることが多い傾向にあります。ゴミの集積所もルールが守られている事も多いことから、トラブルの軽減に繋がります。

     また、犯罪の減少にも繋がることから女性の一人暮らし・お子様がいらっしゃるご家庭も安心です。

    5.街・入居者様の層にマッチしたカラーへの塗り替え

    マンションのカラーシミュレーション例

     外壁をメインとなる入居者層街の雰囲気にマッチしたカラーにすることも重要です。
     男性が多ければ硬めの色、女性が多い場合にはソフトな色合い、子育て世代であればファミリー向け、社会人中心であれば落ち着いた雰囲気などが適していると思われます。
     塗替え後のイメージを掴むためにカラーシミュレーションもご用意出来ますので、ご活用ください。

    アパート・マンション・ビルの塗り替え・外装リフォームをご検討されているオーナー様方へ

    工事中も普段と同様の生活を送って頂けます

    ビルの外観工事の様子

     外壁塗装・屋根塗装において屋内作業はほとんどありません。
     ご入居者様は、室内で普段と変わらない生活を送っていただくことが可能です。

     ただし、出入り口前の通路の歩行制限、洗濯物を外に干すことをご遠慮頂くなどにご協力頂く必要はございます。
     駐車場への誘導や歩行・通行は弊社でしっかりと手配させて頂きますので、ご安心頂ければ幸いです。

    ご入居者様への挨拶もしっかりと行います!

     平成26年1月21日に東京都内にある一般集合住宅において、一酸化炭素中毒により3名が病院へ搬送されるという事故が発生しました。

    お客さまとのお打ち合わせ

     続報が報道されていない事から、詳しい原因まではわかりませんが、

    ・外壁塗装を施工中であり、養生がなされていた
    ・RF式給湯器(屋外設置型給湯器)がベランダに設置されていた
    ・発生時刻は夕刻だった

     上記の要因などから給湯器が不完全燃焼を起こし、一酸化炭素が発生してしまったのではないか。と言われています。
     こうした事態を防止する為にも、弊社ではしっかりとご挨拶にお伺いさせて頂き、書面もお渡しさせて頂きます。

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