外壁塗装がアパート・マンションの入居率アップに効果的な理由とは？

　日本では、以前より少子化が原因によって人口が減少していくと予測されていましたが、2008年を境にいよいよそれが現実となり、大きな社会問題となっています。
　当然ですが、人口が減少すれば人が必要とする「衣食住」の需要も減っていきます。
　その為、マンションや、アパートなどの賃貸住宅の空室率も増加傾向にあるのが現状です。

　経済成長は戦後～90年代まで続き、私達の生活を大きく変えました。
　空調装置は１部屋に付き１台の設置、お住まい・お部屋は高気密・高断熱が当たり前、高機能な住宅設備など、昭和から平成へと時代が移り変わる中で、住環境が非常に向上されたと言えます。

　日本の住宅の寿命は30年に満たないという統計データが存在します。そのことから、一般的に日本に「古い家」は存在しないと言えます。
　古い、または古そうに見える物件は、住環境に恵まれている現代の日本では特に見劣りしてしまいます。

　まず、前提として一世代あたりの人数が減っている事実があります。
　家族が食卓を囲む際も大きなお部屋である必要がありませんし、例え子育て世代であっても少ないお部屋の数で事足りてしまいます。

　また、電化製品で言えばテレビはより薄く、オーディオはより小型していますし、本で言えばスマホ・タブレットを使用して電子書籍が読めます。
　あらゆるものが軽量化・薄型化している現代では物も場所を取らなくなっています。

　都市部であれば、地価が広さ・家賃に大きな影響を与える事に理解を得られると思いますが、郊外では逆に必要の無いスペースがある上に家賃が高いと評価されてしまうでしょう。

　地方特有の特徴として多いのが、アパートで使用されているガスがプロパンガスというケースです。
　皆さんご存知だと思われますが、都市ガスと比較してプロパンガスの方が割高と言えます。

　古い建物では高気密・高断熱では無いお部屋もあり、その上広いお部屋でガスを使用した空調を使いますと驚くほど光熱費が高額になります。
　狭すぎるのは問題ですが、生活に困らない広さで高気密・高断熱のお部屋の方が、お家賃が比較的高くても借り手のメリットに繋がる場合もあります。

　同年代にアパートが建てられたのにも関わらず、道路を挟んで片方は都市ガス、片方はプロパンガスを使用しているケースはよく見られます。
　プロパンガスを使用しているアパートに入居されている方は、当然「都市ガスにして欲しい！」とお考えだと思います。
　しかし、一方で大家の方にお話を伺ってみますと「地震などの災害時に強いプロパンガスは、いざという時に入居者が困らないメリットがあります！」と仰ります。

　しかし、こうした大家の方の言い分は半分本当、半分嘘です。
　確かに、昔であれば地震発生の直後であってもプロパンガスは使用できました。

　しかし、一般的に現代のプロパンガスは、ガス漏れなどの異常を防止する為に電気で制御が行われていますので、大きな地震が発生しますと、その揺れを検知して火災・ガス漏れを防止する栓に自動で線が閉じられるのです。
　その為、電気が復旧しなければプロパンガスも復旧しません。

　それでは、アパートにプロパンガスが多い理由はどこにあるのでしょうか？
　答えは、その地方で経営しているプロパンガス配給会社の営業戦略にあります。

　新しいアパートの建築現場には、その地方のプロパンガス会社の営業が来る場合があります。
　そして、「今、ガスの契約をしてもらえれば、給湯器・エアコンを安く設置出来ます」とオーナー様へ営業をします。また、場合によっては「保証期限切れで壊れても、お安く交換致します」などと付け加える事もあるでしょう。

　これからアパート経営をしてアパートの建設費用をローンで返済する必要があるオーナー様には、非常に魅力的な提案だと思われますので、プロパンガスを契約されているアパートが多いのも納得です。

オーナー様が賃料を引き下げる背景には「古くなってきたから適切な金額に調整する」という理由もあるとは思いますが、最も重要な目的は、周辺の賃貸物件よりも家賃を安くすることで、入居者を増やすことです。しかし、それが良い選択ではない理由は、周辺の賃貸物件もすぐに同じ事が出来るからです。

　周辺の賃貸物件との価格差が無くなりますと、借り手は自分のニーズにマッチした物件を選定する為、価格を下げる前と状況が変わらず空き室が埋まる事は無いでしょう。
　続けてさらに値下げをしたとしても周辺の賃貸物件も追従して値下げを行うだけです。これを競争デフレスパイラルと呼びますが、まさに悪循環です。

　注目すべきは、外観です。人間は視覚情報によって物事の判断・良し悪しの多くを判断しています。

　そのことから、建物の良し悪しのも外観によって判断されるでしょう。
　洋風・和モダンなど、外観の好みは人それぞれだと思われます。しかし、どんな人でも綺麗・清潔な外観の方が非常に好ましいと感じる事は間違いありません。

　「利回り」は賃貸物件のオーナー様であれば、非常に気になるポイントではないでしょうか？
　建物を建ててまだ新しいうちは、表面利回り（グロス）に近い程の収益が見込めていたものの建物が古くなってくるに比例して空き室率も増え、実質利回り（ネット）も落ち込んでしまった…などは良くお聞きするケースです。
　当然ですが入居者は建物に清潔・快適さを求めます。しかし、こちらも当然ですが、経年により建物はその理想から徐々に離れていきます。

　賃貸物件の価値は、立地や環境、交通や利便性により決まりますが、これらの条件が同様・同額のお家賃であれば清潔・綺麗な方が好まれるのは当然ですよね。
　階段・ベランダ・バルコニーの金属部に錆が広がっているなどはあってはなりません。
　また、外壁にチョーキング現象が発生していて少し触れただけで粉が付いてしまう様な状態も好ましくありません。外壁塗装で改善しましょう！。

　十分な快適性を持ち、建物として健全である方が資産価値が高いのは当然と言えます。
　お家賃を比較的高めに設定しても空室率が上昇することも無いと思われますし、定期的なメンテナンスを行っていればお家賃の維持にも繋がり、売却時にも有利に働きます。
　減価償却間近の場合であってもメンテナンスがしっかりと施されていない建物は、安く買い叩かれてしまうでしょう。

　最近では塗料の技術も大きく向上されており、暑い夏の室温を下げる効果に期待できる遮熱塗料、夏を涼しく・冬を暖かく過ごす事ができる断熱塗料が採用される事が多くなりました。
　こうした機能を持った塗料による塗替えは入居者様の生活を快適にする為、大変喜ばれるでしょう。また、光熱費の削減にも繋がりますので、入居者様のメリットとなる上に環境に優しいとアピールすることも出来ます。

　例えば、ゴミ・塵が全く落ちていない街中でのポイ捨ては、例え枯葉などであっても躊躇してしまうのではないでしょうか。
　一方、森・山中であれば枯葉などどこにでも落ちていることから、何も気にならずに捨てられるでしょう。

　それと同様にアパート・マンション・ビルなどが清潔・綺麗に保たれている場合には、その周辺も清潔であることが多い傾向にあります。ゴミの集積所もルールが守られている事も多いことから、トラブルの軽減に繋がります。

　外壁をメインとなる入居者層や街の雰囲気にマッチしたカラーにすることも重要です。
　男性が多ければ硬めの色、女性が多い場合にはソフトな色合い、子育て世代であればファミリー向け、社会人中心であれば落ち着いた雰囲気などが適していると思われます。
　塗替え後のイメージを掴むためにカラーシミュレーションもご用意出来ますので、ご活用ください。

　外壁塗装・屋根塗装において屋内作業はほとんどありません。
　ご入居者様は、室内で普段と変わらない生活を送っていただくことが可能です。

　ただし、出入り口前の通路の歩行制限、洗濯物を外に干すことをご遠慮頂くなどにご協力頂く必要はございます。
　駐車場への誘導や歩行・通行は弊社でしっかりと手配させて頂きますので、ご安心頂ければ幸いです。

　続報が報道されていない事から、詳しい原因まではわかりませんが、

・外壁塗装を施工中であり、養生がなされていた
・RF式給湯器（屋外設置型給湯器）がベランダに設置されていた
・発生時刻は夕刻だった

　上記の要因などから給湯器が不完全燃焼を起こし、一酸化炭素が発生してしまったのではないか。と言われています。
　こうした事態を防止する為にも、弊社ではしっかりとご挨拶にお伺いさせて頂き、書面もお渡しさせて頂きます。