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更新日 : 2024年03月15日

不動産オーナー様必見！外壁塗装・屋根塗装が“修繕費”に計上できるってご存じですか？

外壁塗装や屋根塗装のリフォームで「節税」しましょう

　「リフォーム費用、経費で落とせるの？」
　「資産に加算するべき？」
　建物の外壁や屋根の塗装、リフォーム費用が経費扱いになるか、資産計上されるかは、必要な修繕なのか、価値を向上させるためのものか…ということにに基づきます。

　不動産オーナーやビジネスオーナーに向けて、税の仕組みやメンテナンス費用の経費化について詳細に解説します。税金の節約策として役立つので、参考にしてください。

目次【表示】

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・基本的支出の説明
-減価償却とは
・修繕費の意味
・経費としての扱い事例
・修繕費として認められる場合
・修繕費に該当する例
・修繕費と資本的支出の区分法
・リフォームにおける節税テクニック

【動画で確認「塗装で節税対策」】
長い文章のページとなっていますので、内容を動画でもまとめています。
動画で見たいという方は是非ご覧ください！

　不動産オーナー様や経営者の方であれば経理上の勘定科目である「資本的支出」と「修繕費」についてご存じかと思いますが、両者の違いや定義を改めてご説明します。

　資本的支出とは、建物に新たな機能や設備を付け加えて資産価値を増加させるための出費のことを指します。

　例えば、これまでよりも高性能な塗料で塗装して耐久性の向上を図ったり、バリアフリーデザインやユニバーサルデザインを取り入れて利便性の向上を図ったりするリフォームが資本的支出に該当します。

減価償却とは

　資本的支出は減価償却費に計上します。建物を取得した費用を税制上定められている耐用年数に応じて計上していくのが減価償却です。

　建物を元の状態に戻すため、つまり「原状回復」にかかる費用を修繕費と言います。災害などによって被害が出た場合に、元の状態まで復旧するための費用も朱然日に該当します。覚えておきたいのが、修繕費には上限が定められていないということです。かかった費用をすべて経費として計上できるため、有効な節税対策になります。

　災害が起こった際の復旧工事費、雨漏り発生の修理費、ガラスが破損したときの交換費用は修繕費にできます。また、「原状回復」のための屋根塗装・外壁塗装も同様です。
　ただし、「原状回復ではなく、資産価値を高めるもの」と判断されれば、修繕費と認められないケースもあります。

建物の資産価値が増加したと認められる場合

1.増築した場合

　増築によって建物の面積を増やすのは原状回復にはあたりません。広くなることで建物の利便性が高まり、資産価値の増加にあてはまります。

2.バリアフリーの導入

　建物をバリアフリー化すれば、健常者だけでなく高齢者、子ども、障碍者など、誰もが住みやすく快適な住まいになります。そのため、資産価値の増加にあたります。

3.車庫、ガレージなどを居室として改築する

　車庫やガレージなど、人が住めない空間を居住可能にすることは用途の変更になり、原状回復ではありません。そのため、修繕費として認められません。

4.もともと塗られていた塗料よりも高性能な塗料で塗装する

　塗装の際、これまで塗られていた塗料よりもグレードの高い高耐久の塗料で塗った場合、「耐用年数」「耐久性」が高まることから資産価値の増加となる

建物の維持管理や、原状回復であれば修繕費です

1.陸屋根・屋上の防水工事

　防水工事は建物の維持管理の範囲に含まれるため、修繕費として認められます

2.雨漏りの補修

　雨漏りが起こったときの補修は、建物の原状回復にあたります

3.建物を維持するための屋根塗装・外壁塗装

　塗膜の劣化に伴う屋根塗装・外壁塗装は、建物の通常の維持管理と原状回復になります

4.屋根修理

　屋根が傷んだときの修繕も建物の原状回復です

5.外壁などのクラック補修

　外壁のひび割れやクラックの修繕も、建物の維持管理と原状回復に含まれます。

　建物の維持や管理のためのリフォームであれば、原状回復のための修繕費として認められます。

　屋根塗装・外壁塗装も劣化した塗膜の性能を復活させるための工事なので、維持管理メンテナンスとして、修繕費に計上することが可能です。
　ここまでいろいろと説明しましたが、「修繕費」と「資本的支出」の線引きは難しいものです。少しでも参考になるよう、国税不服裁判所による過去の判例をいくつかご紹介します。

鉄筋コンクリート造り店舗共同住宅の外壁等の補修工事に要した金員は修繕費に当たるとした事例

　資本的支出と修繕費の区分は、支出金額の多寡によるのではなく、その実質によって判定するものと解されるところ、本件建物の外壁等の補修工事のうち、外壁等への樹脂の注入工事等は建物全体にされたものではなく、また、塗装工事等は建物の通常の維持又は管理に必要な修繕そのものか、その範ちゅうに属するものであるから、これらに要した費用は修繕費とするのが相当である。
　また、外壁天井防水美装工事は、補修工事に伴う補修面の美装工事であって、塗装材として特別に上質な材料を用いたものではないことが認められるから、これに要した費用も修繕費とするのが相当である（平成元年10月6日裁決）

引用元：修繕費 | 公表裁決事例等の紹介

〇ポイント

・資本的支出と修繕費の区分は、支出金額の多寡によるのではなく、その実質によって判定する
・塗装工事等は建物の通常の維持又は管理に必要な修繕そのものか、その範ちゅうに属する
・外壁天井防水美装工事は、補修工事に伴う補修面の美装工事であって、塗装材として特別に上質な材料を用いたものではない

　※「外壁天井防水美装工事」：陸屋根などに防水工事とトップコートを行ったと考えられる

　この判例は、建物の修繕費、維持管理、節税の考え方にとても参考になります。判例では修繕費と認められましたが、ポイントとなるのは『塗装材として特別に上質な材料を用いたものではない』という点です。
　要するに、従来使用していた塗料と同等の塗料を使用すれば修繕費として認められるということです。従来よりも高品質・高性能な塗料を使用した場合には、資本的支出と判断されてしまう可能性が高くなってしまうでしょう。

次のような場合も修繕費に該当します

1. 修理にかかった費用が20万円未満
2. 修繕する周期が3年以内
3. 修理にかかった費用が60万円未満
4. 費用が前回の決算時点における固定資産の取得価額の10％以下
5. 資本的支出（小額減価償却資産）にあたるが1個10万円未満のもので総額300万円まで

総費用から収益的支出（修繕費）を除いたものが資本的支出になります

　修繕するときに「せっかく塗装するなら、耐久性の高いもので塗りたい」と考える場合もあるでしょう。
　アパートやマンションなどの外壁塗装を例にして考えてみると、修繕費として計上するにはこれまでと同程度の品質の塗料を使うことが必要です。
　これまでは300万円の塗料を塗っていたが、今回は高性能な塗料で塗ったため、500万円かかったとします。この場合、これまでの費用と同額の300万円までは修繕費として認められ、残りの200万円が資本的支出（課税対象）となります。

　遮熱塗料・断熱塗料などで建物の価値を高めたいといった時には、これまでの費用と同等額までしか修繕費として計上することができません。

前期決算時点における固定資産の取得価額の10%よりも、リフォームの支出金額が高くなる場合

　「リフォームの支出金額の30％」か、あるいは「前期の決算時点における固定資産の取得価額の10%」のうち、少ない方の金額を修繕費として計上できます。残りの支出金額は「資本的支出」として計上されます。

　「リフォーム支出金額の30％」か、「前期の決算日において固定資産の取得価額の10%」のうち少ない金額をリフォーム支出金額から引いた金額

　「リフォーム支出金額の30％」か、「前期の決算日において固定資産の取得価額の10%」のうち少ない金額

A…支出金額×30％と前期未取得価額×10％との少ない金額
B…支出金額－A

建物のリフォームと節税は計画的に

　税金の専門家である税理士に確認したところ、修繕費と資本的支出を巧みに使い分ければ確かに節税対策にはなるが、長期的に見ると納税額はあまり変わらないとのことです。私たちが考えるほど節税できるわけでないそうです。

　ただし、手元に当面の資金(キャッシュフロー)を確保したい場合、修繕費として計上した方が間違いがないとのことでした。銀行などの金融機関から融資を受ける計画がある場合、決算書に減価償却費の科目があった方が「長期に渡って事業を継続していくことを考えている経営者」と映り、印象がよくなることもあるようです。

　修繕費と資本的支出のどちらとして計上するかは、現在の状況と将来のビジョンを考えた上で使い分けて節税していくのが賢い方法となるでしょう。