更新日：2026年05月01日

はじめに

「うちのマンション、タイルが張ってあるから塗装は必要ないよね？」
そうお考えのオーナー様や管理組合のご担当者様は、少なくありません。
確かにタイル外壁は耐久性が高く、一般的な塗装外壁とは異なるメンテナンスが必要です。
しかし、「タイルだから大丈夫」という思い込みが、建物の深刻な劣化を招くケースは非常に多いのが現実です。

今回は、相模原市内のタイル張りマンションで実施した現地調査の様子を、実際の写真とともにご紹介します。
調査で発見した問題箇所や、見落としがちな劣化のサインについて、専門家の目線で詳しく解説していきます。
「うちのマンションは大丈夫かな？」と気になっている方は、ぜひ最後までお読みください。

タイル外壁の特徴とメンテナンスの必要性

タイル外壁が選ばれる理由

タイル張りの外壁は、マンションやビルなどの集合住宅で広く採用されています。
その理由は、高級感のある見た目と、優れた耐久性にあります。
磁器質・陶器質などの素材は、雨水の吸収が少なく、紫外線による色あせもほとんど起こりません。
相模原市のような内陸部の都市では、夏の猛暑や冬の乾燥・凍結など、気温差が大きい気候にさらされるため、耐候性の高いタイル外壁は建物の資産価値を守るうえで大きなメリットがあります。

タイル外壁に潜むリスク

一方で、タイル外壁には塗装外壁とは異なる特有のリスクがあります。
それは「目地（タイルとタイルの間の充填材）の劣化」と「タイルの浮き・剥離」です。
目地には一般的にセメントモルタルやコーキングが使用されており、これらは年月とともに劣化します。
目地が劣化してひび割れや欠損が生じると、そこから雨水が浸入し、建物内部の鉄筋や躯体コンクリートにダメージを与える原因となります。
また、浮いたタイルが落下すれば、人身事故にもつながりかねません。
定期的な専門家による調査は、タイル外壁においても必須と言えます。

相模原市のマンションで発見した劣化の実態

DIYによる応急処置の跡を発見

今回調査したマンションで最初に気になったのが、外壁面に貼られたテープの跡でした。
目地のひび割れや浮きが生じた部分を、粘着テープで応急処置した形跡です。
DIYによる補修は根本的な解決にはならず、むしろ問題の発見を遅らせてしまう危険性があります。
テープの下では、水分が閉じ込められた状態になりやすく、コンクリートや下地の劣化が進行していることが少なくありません。
「とりあえず目立たなくなればいい」という判断が、後に大規模な補修工事につながるケースを、私たちは現場で何度も経験しています。

目地（グラウト）の劣化と欠損

タイルの大きさを実際にメジャーで測りながら確認したところ、今回のマンションは比較的大判のタイルが使用されていました。
大判タイルは見た目が美しい反面、目地の面積が広くなるため、目地の劣化が進行した際の雨水浸入リスクが高まります。
目地のセメントが風化・欠損していると、そこから雨水が浸入し、タイル裏面の接着層を弱らせます。
これが「タイルの浮き」や「剥落」の主な原因となります。
特に日本は降雨量が多く、また冬季の凍結融解サイクルも目地の劣化を加速させる要因です。

タイルの外壁全体の状態確認

建物を見上げて外壁全体を確認すると、上層階にかけて雨水による汚れの筋が見られました。
また、一部のタイルは表面の艶が失われ、吸水している可能性が見受けられました。
タイル自体は割れていなくても、吸水性が高まったタイルは凍害（凍結による膨張）によって内部から割れるリスクがあります。
外壁全体の状態をきちんと把握するためには、目視調査だけでなく、打診調査（ハンマーで叩いて浮きを確認する方法）を組み合わせることが重要です。

見落としがちな付帯部分の劣化

配管金具の著しい錆

外壁タイルに目が行きがちですが、今回の調査で特に注目したのが配管を固定している金具の状態です。
写真をご覧いただくと分かるように、金具が真っ赤に錆び、その錆が配管を伝って外壁面にまで流れ出している状態でした。
これは単なる見た目の問題ではありません。
錆が進行すると金具の強度が著しく低下し、配管の固定が不安定になります。
また、錆水が外壁タイルに染み込むと、タイル表面に茶色いシミとして残ってしまいます。
このような付帯部分の劣化は、外壁全体のメンテナンスと合わせて対処することが最も効率的です。

見えにくい場所ほどリスクが高い

今回の調査では、配管周辺や外壁の角部など、日常的に目に入りにくい場所での劣化が目立ちました。
こうした箇所は雨水が集中しやすく、風による外力も受けやすいため、劣化が早く進む傾向があります。
また、雨漏りの原因となりやすい部位でもあります。
日常的な清掃や点検では発見しにくいからこそ、定期的な専門家による調査が欠かせません。

タイル外壁マンションのメンテナンス周期と費用の目安

適切なメンテナンス周期

タイル外壁のマンションは、一般的に以下のような周期でのメンテナンスが推奨されています。

・目視・打診調査：5〜10年ごと（建築基準法による定期調査報告も義務あり）
・目地補修（部分補修）：10〜15年ごとを目安に
・全面的な目地打ち替えや外壁改修：20〜30年を目安に

ただし、これはあくまでも目安です。
建物の立地環境・建築年数・施工品質によって大きく異なります。
相模原市のように寒暖差が大きく、降雨量の多い地域では、より早期のメンテナンスが必要になるケースもあります。

放置すると費用が増大する

タイル外壁のメンテナンスを先延ばしにすると、補修費用は年々増大していく傾向があります。
初期段階であれば、部分的な目地補修やコーキングの打ち替えで対処できたケースでも、放置すれば内部のコンクリート躯体にまで損傷が及び、大規模な外壁改修工事が必要になることがあります。
また、マンションの場合は外壁からの雨水浸入が室内への雨漏りにつながり、居住者とのトラブルに発展するリスクもあります。
「問題が起きてから対処する」のではなく、「問題が起きる前に予防する」という考え方が、長期的なコスト削減につながります。

マンションの外壁調査を依頼する際のポイント

調査内容を事前に確認する

外壁調査を依頼する際は、どのような調査方法で行うかを事前に確認しましょう。
主な調査方法には以下のものがあります。

・目視調査：外観の異常（ひび割れ・変色・剥離など）を目で確認する基本的な調査
・打診調査：専用ハンマーで外壁を叩き、音の違いからタイルの浮きを確認する
・赤外線調査：サーモカメラで外壁の温度差を測定し、浮きや水分の浸入箇所を特定する

規模や予算に応じて最適な調査方法を選ぶことが大切です。
信頼できる業者であれば、現地調査の結果を写真付きの報告書としてまとめ、改修の優先順位についてもアドバイスしてくれます。

相模原市での無料現地調査について

街の外壁塗装やさんでは、マンション・アパートの外壁現地調査を無料で承っています。
タイル外壁の劣化診断から、外壁塗装が必要な場合の費用見積もりまで、オーナー様や管理組合のご担当者様のご要望に合わせて対応いたします。
「まず状態だけ見てほしい」「どんな補修が必要か知りたい」というご相談も大歓迎です。
「見るだけでもOK」の姿勢で、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回の相模原市でのタイル外壁マンション現地調査では、以下のような劣化が確認されました。

・DIYテープによる応急処置の跡（根本的な補修が必要な状態）
・目地の劣化・欠損（雨水浸入のリスクあり）
・タイル表面の吸水・汚染
・配管固定金具の著しい錆と錆汁の流出

いずれも「まだ大丈夫」と見過ごしてしまいがちなサインですが、放置すれば建物の資産価値を大きく損ない、修繕費用も膨らんでいきます。
タイル外壁だからといってメンテナンスが不要ということはなく、定期的な専門家による調査と適切な補修が建物を長持ちさせる最善の方法です。
マンション・ビルの外壁が気になる方は、ぜひ一度、街の外壁塗装やさんにご相談ください。
現地調査・お見積もりは無料で承っております。

　記事内に記載されている金額は2026年05月01日時点での費用となります。
　街の外壁塗装やさんでは無料でのお見積りを承っておりますので、現在の詳細な費用をお求めの際はお気軽にお問い合わせください。
　そのほかの料金プランはこちらからご確認いただけます。

関連動画をチェック！

最低限知っておきたい！塗装工事のポイント【街の外壁塗装やさん】