更新日：2026年02月12日

相模原市のアパートにてモルタル外壁の無料点検を実施

本日は相模原市にお住まいのアパートオーナー様よりご依頼をいただき、物件の現地調査に伺いました。

「築年数が経過し、外壁の汚れや階段の錆が目立ってきたので、一度プロに見てほしい」とのご相談です。

アパートやマンションなどの集合住宅において、建物の外観は入居率に直結する重要な要素です。

適切にメンテナンスされた綺麗な外観は、入居希望者に好印象を与えるだけでなく、建物の資産価値を長く維持することにも繋がります。

今回は、モルタル外壁の状態と、共用部である鉄骨階段や廊下を中心に点検を行いました。

それでは、実際の現地の様子を詳しく見ていきましょう。

モルタル外壁に発生したクラック（ひび割れ）の状況

まず確認したのは、外壁の状態です。

こちらのアパートの外壁は、モルタル仕上げとなっていました。

モルタル外壁は、セメントと砂、水を混ぜて職人が手作業で塗り上げる工法で、意匠性が高く重厚感があるのが特徴です。

しかし、その一方で防水性能は塗装の塗膜に依存しており、塗膜が劣化すると素材自体が水を吸いやすくなるという性質があります。

そして、乾燥と収縮を繰り返すことや、地震などの揺れによって、どうしても発生しやすいのが「クラック（ひび割れ）」です。

調査を進めると、外壁の各所に目視ではっきりと確認できるクラックが見つかりました。

こちらの写真をご覧ください。

外壁の表面に、稲妻のような形状でひび割れが走っているのが確認できます。

これは、モルタル外壁特有の劣化症状の一つです。

幅が0.3mm以下の細いひび割れであれば「ヘアクラック」と呼ばれ、緊急性はそこまで高くありませんが、放置すれば確実に広がっていきます。

しかし、今回のひび割れは深さもありそうで、雨水が内部に浸入している可能性が懸念されます。

外壁にクラックが発生すると、そこから雨水が壁の内部へ入り込み、構造材を腐らせたり、室内の雨漏りを引き起こしたりする原因となります。

特にモルタルは水を含むと脆くなりやすいため、こうしたクラックを見つけたら早めの対処が必要です。

一般的な補修方法としては、コーキング材（シーリング材）を充填して隙間を埋める方法や、微弾性のフィラーと呼ばれる下塗り材を使って小さなひび割れを埋める方法があります。

構造的なひび割れ（構造クラック）の場合は、Vカット工法といって、あえてひび割れを削って溝を作り、そこにたっぷりと補修材を充填する工事が必要になることもあります。

今回は、全体の外壁塗装を行う際に、しっかりと下地補修を行う必要がありそうです。

過去に行われた外壁補修の跡を確認

建物をさらに詳しく見ていくと、過去に何らかの補修が行われた形跡を発見しました。

建物の基礎に近い部分の外壁に、周囲とは明らかに質感の違う箇所があります。

おそらく以前、ひび割れや欠けが発生した際に、モルタルかパテのようなもので穴埋め補修をされたのでしょう。

補修をすること自体は建物を守るために非常に良いことなのですが、この部分は塗装の仕上げパターン（模様）が再現されておらず、平らになでつけただけの状態になっています。

このように補修跡が目立ってしまうと、建物の美観を損ねてしまい、アパートとしての見た目の印象が悪くなってしまうことがあります。

また、既存の外壁と新しい補修材の相性によっては、境目から再びひび割れが起きやすいというリスクもあります。

私たち専門業者が外壁塗装を行う際は、こうした補修跡もできる限り目立たなくなるように、「パターン付け」という作業を行って周囲の模様に合わせる処理をすることがあります。

完全に消すことは難しい場合もありますが、塗装によって色を統一するだけでも、現在よりはずっと綺麗に仕上がります。

鉄骨階段と手摺りの著しい腐食

続いて、アパートの共用部である鉄骨階段の点検に移りました。

実は、今回の調査で最も劣化が深刻だったのが、この鉄部の錆びです。

外壁と同様に、鉄部も塗装によって錆から守られていますが、塗膜が剥がれると一気に酸化が進みます。

階段の手摺りの支柱根元部分をご覧ください。

塗装が剥がれて錆が発生しているだけでなく、鉄が腐食して穴が開き、ボロボロに朽ちてしまっています。

支柱の根元がこのように痩せてしまうと、手摺りとしての強度が著しく低下します。

万が一、入居者様が体重をかけた際に手摺りが折れたり外れたりすれば、転落事故などの大惨事に繋がりかねません。

アパートのオーナー様には、入居者の安全を確保する義務がありますので、これは早急な対応が必要な状態です。

ここまで腐食が進んでしまうと、表面の錆を落として塗装するだけでは強度が戻りません。

溶接補強を行って鉄材を継ぎ足すか、場合によっては手摺りそのものの交換工事を検討する必要があります。

こちらは玄関ドア枠や電気メーターボックス周辺の様子です。

屋根の庇（ひさし）部分やドア枠などの鉄部にも、全体的に赤錆が発生しているのがわかります。

鉄は錆びると体積が膨張する性質があります。

鉄部とモルタルの接合部などで錆が進行すると、膨張した鉄が周囲のモルタルや木部を押し広げ、新たな破損を引き起こすことがあります。

また、美観の点でも、玄関周りの錆は入居者様にとって気持ちの良いものではありません。

ケレン作業（やすり掛け）でしっかりと錆を落とし、錆止め塗料を塗布した上で、耐久性の高い塗料で仕上げる必要があります。

階段裏のトタン屋根（波板）の劣化

階段の裏側、踊り場の天井部分にあたる箇所も確認しました。

ここはトタンなどの波板で覆われていることが多い場所です。

見上げてみると、波板全体が茶色く変色し、錆が進行していることがわかります。

この状態を放置すると、やがて錆によって穴が開き、雨水が階段の鉄骨内部や下を通る人の上に滴り落ちることになります。

特に階段の鉄骨は、内側から錆びると強度が落ちても外見からは分かりにくいため、非常に危険です。

このような屋根材の劣化は、直接的な雨漏りの原因になるだけでなく、建物の構造そのものを傷める原因になります。

今回は、塗装によるメンテナンスが可能か、あるいは張り替えが必要かの判断が必要になりますが、錆の進行度合いを見ると、そろそろ交換も視野に入れる時期かもしれません。

もし塗装で対応する場合でも、丁寧な下地処理が必須となります。

定期的な点検と早期メンテナンスの重要性

今回のアパート点検を通じて、モルタル外壁のクラックと鉄部の重度な腐食が確認されました。

特に鉄骨階段の劣化は安全に関わる問題ですので、優先順位を高くして改修計画を立てる必要があります。

外壁のクラックについても、今はまだ室内に雨漏りしていないとしても、壁の内部ではじわじわと水による浸食が進んでいる可能性があります。

モルタル外壁は、定期的に外壁塗装を行い、防水機能を維持してあげることが長持ちさせる秘訣です。

また、サイディング外壁の物件であっても、目地のコーキングの劣化などは同様に注意が必要です。

私たちは、ただ色を塗るだけでなく、建物の現状を正しく診断し、補修が必要な箇所はしっかりと直し、その上で最適な塗料を提案することを心がけています。

アパート経営において、修繕費は大きな出費ですが、劣化が進んでからの工事はさらに高額な費用がかかってしまいます。

早めのメンテナンスを行うことが、トータルコストを抑え、資産価値を守る最良の方法です。

今回はオーナー様に、鉄骨階段の溶接補修を含めた鉄部塗装工事と、モルタル外壁のクラック補修および全面塗装工事のご提案をさせていただくことになりました。

アパートやマンションをお持ちのオーナー様、ご自宅の外壁のひび割れや鉄部の錆が気になっている方は、ぜひ一度ご相談ください。

現地調査やお見積もりは無料で承っております。

　記事内に記載されている金額は2026年02月12日時点での費用となります。
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